Верные спутники

После кризиса цены на рынке недвижимости заметно упали. Однако, купить квартиру в Киеве или крупных городах вроде Донецка, Одессы, Днепропетровска или Харькова все равно трудно. Доходы тоже стали ниже, на крючок ипотечного кредитования желающих подсесть все меньше. Доступное жилье остается на уровне обещаний или схем для «своих», молодым семьям приходится рассчитывать на свои силы и сбережения. И искать доступные альтернативные варианты для покупки квартиры или дома. Желательно – без кредита. В нормальном состоянии. В этой ситуации на помощь потенциальным покупателям недвижимости приходят верные спутники. Города-спутники.

Ничего принципиально нового в таком решении жилищной проблемы нет. Киевляне пришли к этому еще до пика роста цен на квартиры в столице, когда о кризисе никто всерьез не рассуждал. Люди честно прикинули свои возможности, примерились к кредиту, мысленно обозвали его рабством, но смогли выйти в расчетах на вменяемую сумму. Оценили рынок жилья в Киеве, посмотрели на то, за что они будут выплачивать всю жизнь и затосковали. Оно и понятно – за пусть симпатичную двухкомнатную квартиру в новопостроенном улье в пятнадцати (минимум) минутах ходьбы (езды) до метро отдать под сотню тысяч условных, но очень дорогих единиц? И кредитных переплат – минимум вдвое.

Если в двадцати минутах езды от города можно втрое дешевле купить «трешку»? Или вдвое дешевле – домик. Так это фактически первый взнос, а значит, не будет кредитной кабалы и двойных (тройных) переплат. И что в сравнении с такой принципиальной экономией восемь тысяч долларов на «Сенс»? Поскольку в столице цены на жилье были самыми высокими, киевляне (особенно в первом поколении) быстро приняли это решение. Естественно, цены в спутниках быстро поползли вверх, особенно в Борисполе или Вышгороде, но этот вариант все равно оставался под грифом «реально». Кризис спутал цены и планы. После двухлетней лихорадки рынок перешел в состояние вялости, если не сказать стагнации. Но цены относительно стабильны с тенденцией к медленному снижению и редкими проявлениям активизации. Можно спокойно оглядеться по сторонам, оценить цены и перспективы.

Подобная ситуация и в областных центрах, даже немного более вялая. И в этой ситуации приобретение жилья в пределах двадцати-тридцати километров от областного центра (для Киева цифра выше – до 60 км.) остается хорошим решением. Люди не хотят переплачивать в два-три раза за возможность жить в экологически неблагополучном месте. Люди готовы потратить двадцать минут езды по хорошей трассе, чтобы получить большую, чем в столице квартиру или дом за меньшие деньги. Это путь Запада. Мы шли к этому решению дольше, из-за дефицита хороших дорог. Но это неизбежный путь. Жизнь в загазованном мегаполисе – на любителя. В конце концов не зря украинская элита не живет на Крещатике, предпочитая Конча Заспу или Пущу Водицу. В этом есть своя логика. Но, перейдем от теории к сухим цифрам. Сколько стоят квартиры в спутниках крупных городов?

Киев

Киев - показатель. Именно на него ориентируются продавцы и покупатели других крупных городов. Соотношение и тенденции – такие же. Киев стал законодателем цен и тенденций в украинской недвижимости, что вполне логично.

Самым дорогим спутником Киева остается Борисполь. Трасса – определяющий фактор. Плюс – хорошая экология, хвойные леса. Однокомнатная квартира в Борисполе стоит от 38 тыс. долларов. В приличном состоянии. Еще две тысячи можно выторговать с некоторым трудом. Двушка – от 45 тыс. Трехкомнатные ненамного дороже – от 47 тыс. Долларов. До Киева на автомобиле уровня Ланоса» езды минут 15 – 20. Правда, если вы работаете в центре, предстоит пересекать мосты, а это главная головная боль столицы. Но те же мосты пересекают жители Осокорков, Поздняков, Дарницы. В общем, вы практически в равных условиях.

Также на левом берегу Бровары. Езды даже меньше, хотя дорога, безусловно, уступает Бориспольской трассе. Но и цены приятно радуют. Однокомнатная (хорошая, не гостинка) стартует с 28 тыс. долларов. Двушка – с 46. Трехкомнатную продавцы оценивают минимум в 55. Но торг перспективнее, чем в Борисполе – спроса почти нет.

Правый берег гораздо интереснее. Большинство работающих в центре Киева избегают мостов в час пик, а это серьезный бонус. Город Вышгород и раньше считался удобным с точки зрения транспорта, а после строительства новой трассы стал еще интереснее. Однокомнатная квартира от 40 тыс., двушка от 50 тыс, трехкомнатная минимум 65. Торг уместен – продавцов хватает, покупателей считают вымышленным персонажем, потому как их давно никто не видел.

Ирпень – кроме Налоговой академии интересен хорошей природой, чистым воздухом и до Киева – рукой подать. Единички от 30 тысяч. Двушки – от 40, трехкомнатные – 55. Уступают продавцы неохотно, исключение – трехкомнатные. Единички и двойки владельцы неплохо сдают студентам (и тем, кто работает в Киев, но экономит на съемном жилье), что отрицательно сказывается на их сговорчивости. Вишневое – цены похожи на ирпеневские, просто добавьте к последним три-четыре тысячи долларов. Торг уместен и приветствуется.

Днепропетровск.

Основными городами спутниками можно считать Новомосковск и Днепродзержинск, но это значит игнорировать местную специфику. Недвижимость в Днепропетровске и окресностях – понятие специфическое. В Новомосковске квартиры стоят от 16 тыс. долларов (в Днепродзержинске есть и по 12), двушки в новомосковске стартуют с 27 тыс. (Днепродзержинск17). Но это 30% региональной недвижимости. Очень интересны села и поселки вдоль трассы на Павлоград – по факту они уже превратились в спутники и серьезные источники жилой недвижимости Днепропетровска. Но и это ерунда в сравнении с трассой на Днепродзержинск и Кривой Рог. Цены на недвижимость в этих районах плавают в приличном диапазоне. Плюс – руки у большинства агентств недвижимости до этих предложений не доходят, да и Интернет там не всегда стал привычным атрибутом. Так что кому интересен этот сегмент недвижимости – придется походить и поездить. Но финансовая сторона того стоит.


Харьков

Как и в случае с Днепропетровском, привязываемся к основным трассам. Ростовская, до Чугуева, Сумская и конечно Киевская. Харьковчане, как и киевляне, люди динамичные и восприимчивые к новым веяниям европейского отношения к покупке недвижимости. В отличие от консервативных жителей Донецка, которые не так охотно покидают областной центр. Так что жители первой столицы очень быстро оценили выгоду покупки недвижимости на трассах недалеко от города и «даром в 15 минутах езды» найти интересную квартиру шансов не много. Но если вы готовы ехать более 20 минут – ситуация меняется. Недвижимость дешевеет на глазах и не только в поселках. Тот же Чугуев (20 минут езды со средней скоростью 90 км. ч.) приятно радует. Река, леса, воздух. И, естественно, разумные цены на квартиры. Вполне вменяемая однокомнатная квартира в приличном состоянии со старта предлагается за 13 тысяч. Двушка – 18 тысяч, а трехкомнатную хотят отдать за 30, но продавцы и агент выглядят очень неуверенно. На вопрос о торге всегда утвердительный ответ. С любым количеством комнат уступка в 10% - в порядке вещей. Спроса особого нет, а люди, которым нужно продать недвижимость находятся всегда. Так что покупатель в регионах куда более важная персона, чем покупатель в Киеве. У региональной недвижимости уровень ликвидности в разы ниже. Грубо говоря – несговорчивый продавец может сидеть со своей квартирой долго.

Донецк.

Донецк – город непростой. Эта поговорка касеается и рынка недвижимости в областном центре и городах спутниках. Дончане – консервативны в этом вопросе и приобретают жилье в спутниках до сих пор не слишком охотно. Впрочем, дело тут не только в природном консерватизме донецких покупателей. Да, «своя квартира в Донецке» в регионе звучит не менее гордо, чем аналогичное заявление в Киеве. Но, как говорил один еврей из старого анекдота, есть еще и нюансы.

Главным городом-спутником Донецка называют Макеевку. Фактически это уже один мегаполис с центром в района донецкого Мотеля или Чайкинского кольца. Транспортное сообщение между городами, как между районами в Киеве, разве что без метро. Есть чуть дальше Ясиноватая, Горловка (40 километров, но хорошая четырехполосная трасса), а также масса поселков вроде Еленовки, Старобешево или Нетайлово. Есть поселки, обросшие дачными кооперативами, такие как Авдотьино или Пески. Дачи давно превратились в приличные коттеджи, некоторые продвинутые кооперативы обзавелись собственной круглогодичной охраной и умножили на ноль амбиции владельцев коттеджных городков на окраинах Донецка.

Разница в ценах – безумная. Если на окраине Донецка однокомнатная квартира в хорошем (90-х годов постройки) доме не опускается ниже 26 тысяч, то в той же Макеевке – максимум 18. В хорошем месте, рядом с донецкой трассой. В Горловке – от 14 тысяч. Можно найти и за 9, но это далеко от центра и трассы на Донецк.

И именно на примере практически сателлита – Макеевки четко видна причина. Это коммунальные услуги. Донецк в этом плане всегда стремился быть не хуже Киева. То есть холодная вода круглосуточно, горячая – не меньше 8-ми часов в день, качественное отопление, аккуратный вывоз мусора и все прочие атрибуты мегаполиса. В той же Макеевке про горячую воду сохранились только легенды, а холодная – по часам. В поселках люди давно пробурили скважины и поставили котлы, выиграв еще и в оплате коммунальных услуг. Так что даже в Донецком регионе, с его специфической ментальностью и коммунальными перекосами перспективность городо-спутников становится все очевиднее.