Уроки спекулянта. Часть первая

Для большинства граждан Украины вопрос недвижимости никак не связан с бизнесом и укладывается в простую формулу «Купить квартиру(дом) – продать – поменять». Все. Всерьез зарабатывать на недвижимости пробовали немногие. Делали это успешно – еще более немногие. Речь не идет об агентствах недвижимости и самостоятельных риелтерах. Это не более, чем посредники на стандартных сделках. Хотя большинство успешных спекулянтов выросли именно из этого бизнеса. Но во всем мире недвижимость – простой и интересный бизнес для многих людей с небольшим количеством свободных средств либо доступом к кредитным ресурсам. Стоит ли изучить этот аспект? Однозначно. Даже если вам не придется инвестировать в недвижимость, знание – всегда сила. И если не прибыль, то серьезная экономия.

Давайте сразу разделим такие понятия, как инвестиции и спекуляция. Инвестор работает по простой формуле – «вложил деньги – получил прибыль». Это тоже игра, но спокойная, неторопливая, с минимальными рисками и скромной прибылью. Спекулянт играет в краткосрочном временном отрезке и его стратегия «купил дешевле – продал дороже». Если для инвестора типичная стратегия это покупка жилья, офиса, магазина или склада и последующая сдача недвижимости в аренду, то спекулянт слово аренда практически не употребляет. Купить и продать с прибылью. Понятно, что все не так банально, есть масса ходов по повышению стоимости собственности, но общий принцип именно такой.

При всей разнице в подходах золотой мечтой спекулянта и инвестора является знать тенденции рынка. Со спекулянтом все понятно – купив дешевеющую недвижимость, он ничего не заработает, а совсем наоборот. Инвестор меньше связан колебаниями рыночной цены, однако и он хочет кроме ежемесячного дохода от аренды получать еще и дополнительную капитализацию собственности. То есть купил квартиру за 50 тысяч, сдает ее за 200 долларов в месяц и искренне радуется, когда через год квартира стоит уже 60 тысяч. Сумма аренды та же, а капитализация выросла. Что не может не радовать сердце инвестора.

Очень легко работать, когда на рынке есть одна мощная тенденция, легко сминающая остальные. Например, как в период роста «пузыря недвижимости» перед кризисом. Работали все факторы, строились дороги, повышалась и падала привлекательность определенных районов с жилыми домами и земли под перспективную застройку. Соревновались сегменты жилой, складской и офисной недвижимости. Но общая тенденция постоянного роста цен на все позволяла самому тупому оставаться в прибыли. Располагая свободными средствами не нужно было проявлять чудеса проницательности, чтобы купить квартиру в строящемся доме, например на Оболони, и через год продать дороже тысяч на двадцать-сорок. Мозги и знания (интуиция, грамотный совет) требовались, чтобы вовремя «уйти в деньги», продав все перед кризисом. Как показал опыт – это сумели не все.

Что же нужно знать и уметь начинающему спекулянты и инвестору с большими планами? Ответ прост и банален. Нужно уметь дать реальную оценку объекту – это первое и угадать (если хотите - просчитать) тенденции рынка. Вот и весь секрет. Ничего трудного – определить реальную стоимость и предугадать поведение рынка может любой. Важно сделать это правильно. И останетесь с заработком. Но в условиях, когда весь рынок прошел через падение и уверенно переживает стагнацию, зарабатывать гораздо труднее. И если для разумного инвестора мало что меняется, то у спекулянтов наступили черные дни. Но, не будем торопиться.

Сперва учимся отвечать на первый вопрос. Как верно определять реальную стоимость объекта, который вы хотите купить, с целью заработать на аренду. Понятно, что кажущаяся простота расчетов слегка нивелируется коэффициентами, о которых речь пойдет ниже. Но сам арифметический метод действительно прост. С простого, а потому приятно и начнем.

В качестве примера берем жилую недвижимость, которую приобретают для сдачи в аренду. Украина, кончено специфическая страна с некоторыми особенностями рынка, но все большая интеграция в Европу дает свои результаты. Инвестор с сотней или пятьюдесятью тысячами долларов уже может выбирать не только между Киевом, городами спутниками или любым другим областным центром. Нет ничего космического или архисложного в покупке доходной квартиры в Польше, Чехии или Германии. Есть свои юридические нюансы, но они преодолимы достаточно легко. Так что считаем по простой и принятой во всей Европе формуле. Без баснословных прибылей, но с разумным доходом.

Выгодной считается инвестиция в недвижимость, которая окупает себя за восемь лет. Приемлемой – за десять. Если требуется больше двенадцати – ее даже не рассматривают. Вот и все. То есть если однокомнатная квартира в этой части Дарницы стоит триста долларов в месяц с оплатой клиентом коммунальных услуг (и по этой цене есть стабильный спрос), мы можем подсчитать реальную рыночную цену квартиры. В году двенадцать месяцев, то есть прибыть составит 3600 долларов. Итак – покупать такую квартиру в качестве инвестора стоит, если ее цена не превышает 36 тысяч. Интересной можно считать сделку, если она стоит 29 тысяч. За 42 тысячи покупать не стоит. Эта информация полезна и спекулянту, потому что легко показывает – недооценена недвижимость в этом конкретном случае или переоценена. Колебания возможны в любую сторону и достаточно сильные – все мы видели это во время раздувания ценового пузыря, но рынок всегда стремится к центральной точке. И рано или поздно на нее выходит. Что мы сейчас и наблюдаем.

Так что, если вы хотите зарабатывать, как инвестор, исходите из этой простой оценки. Плюс коэффициенты – самое неприятное, потому что просчитывается гораздо труднее. Первое – стабильность спроса. Например, Ирпень. Рынок жилья колеблется вместе с киевским, но налоговая академия с приличным количеством далеко не бедных студентов обеспечивает прекрасный спрос. Киев, в меньшей степени областные центры – более стабильный спрос, соответственно можно увеличить цену покупки. И какой-нибудь захудалый городишко, где снять квартиру можно за 50 долларов, а купить за триста. Выгода очевидна, но потенциальных клиентов днем с огнем не найти.

Коэффициентов гораздо больше и это только в сегменте жилой недвижимости. Складская и офисная имеет свои нюансы, но требования к ее окупаемости по времени куда более жесткие. Не десять лет, а шесть. По жилой есть нюансы в разрезе перспективы. Как будет развиваться инфраструктура, что будет с дорожным строительством и появлением новых объектов трудоустройства или образования через несколько лет? Инвестиция долгосрочная, так что все эти нюансы имеют смысл. Плюс – не забываем о капитализации. Заботы спекулянта схожи, но медленная прибыль его не интересует – спекулянту нужны быстрые колебания. Либо он вынужден создавать их самостоятельно. Например, купленный гектар земли разбить на десять под индивидуальную застройку. Пройдя кадастр, землеустройство и прочие БТИ. Приличная головная боль, но и заметная прибыль. Из крупногабаритной квартиры можно сделать многоячеечную ночлежку – иногда это гораздо выгоднее. Но об этом подробнее – в следующей части наших уроков.