Уроки спекулянта - 2

Квартирный вопрос сперва испортил москвичей, а потом и всех остальных. В условиях свободного рынка недвижимость общая тенденция разбилась на массу маленьких ручейков. Кто-то безуспешно копил на квартиру, но не успевал за бурным ростом цен, а кто-то зарабатывал на перепродажах. Кто-то копил на однокомнатную и примеривал кредитное ярмо, но наступил кризис и счастливый покупатель без всякого кредита вместо единички пробретает двушку. А кто-то поторопился взять валютный кредит – и теперь мучительно выплачивает долг в сто тысяч долларов за квартиру, которая сегодня на рынке стоит едва ли шестьдесят тысяч.

Можно было бы сказать, что рынок недвижимости в Украине (России, Болгарии, Чехии) – лотерея. Но это будет неправдой. Рынок недвижимости такой же, как рынок акций, валюты, драгметаллов или продуктов. Он менее ликвиден, но это не принципиальная разница. Просто его динамика обусловлена несколькими факторами и различными целями игроков. Если это учитывать – все просто и логично.

Если бы недвижимостью интересовались исключительно те, кто хочет купить квартиру или дом для жилья, либо участок для строительства дома, график был бы линейным. То есть простое уравнение – покупательная способность основной массы потенциальных клиентов, перспективы города или поселка в плане рабочих мест и средней зарплаты, первоначальная насыщенность рынка, возможности строителей и кредитные ресурсы. Все. Но эту общую лодку здорово раскачивают инвесторы. Те, кто на подъеме рынка готов купить сразу несколько квартир, чтобы через год продать их с прибылью. Плюс спекулянты – те же инвесторы, но с большей суммой денег и меньшим временем. Они раскачивают общую лодку роста-падения цен сильно, часто не в такт. И периодически ошибаются, что добавляет рынку азарта.

Итак, перед тем как войти на рынок недвижимости в качестве игрока стоит определиться со своей ролью. Кто ты – инвестор, рассчитывающий на небольшой зато стабильный доход, спекулянт – в погоне за быстрыми большими деньгами или просо покупатель квартиры. Роли разные принципиально, хотя бы потому, что первые два хотят наживаться на последнем. А цели общее – купить максимально дорогой объект по минимальной цене.

Парадокс ситуации в том, что нет в Украине квартиры или дома со стабильной и реальной ценой. Ну, в кризис это все видели. Вот дом с участком в районе Жулян. Хороший участок, симпатичное место, качественная коробка без внутренней отделки. 700 тысяч долларов, отдают за 650. Канун кризиса, абсолютно реальный объект. Как показывает опыт – конечная цена соответствовала рыночной. Его просто не успели продать. Через год этот же объект стоил 300 тысяч. И на покупателя молились. Молились бы, если бы он пришел. Но он не пришел. Дом до сих пор на продаже.

Вывод простой – нет объективных цен. Легенды – «уж квартиры в Киеве (Донецке, Одессе, Харькове, Львове) дешеветь никогда не будут» не развеялись. Их буквально растоптал кризис 2008 года. Нет на рынке недвижимости ничего святого, кроме разве что Кремля и Белого дома. Все остальное дешевеет и дорожает. Если вы хотите с выгодой купить квартиру – не для перепродажи, просто не переплатив, вам придется считаться с этими законами. Вам придется их понять. Хотя бы в общих чертах. Чтобы не оказаться в роли людей, купивших квартиры в кредит по двойной цене перед самым кризисом. Если же вы хотите с выгодой инвестировать, получая потом стабильный доход, проблем нет.

Определитесь с целевой категорией квартиросъемщика, подсчитайте соотношение годового дохода от сдачи квартиры и на эту цифру разделите сумму покупки. Окупает себя за пять лет (такое сейчас не найдешь) – бери. За восемь лет (редко) – обдумай, но это хорошо. Если окупаемость больше десяти лет – вам предлагают нечестную цену. Из этого и исходите, если вышли на рынок в качестве инвестора.

Теперь внимательно прочитайте предыдущий абзац. Это – ерунда. Определять инвестиционную привлекательность недвижимости я научил всех желающих в материале «Жилая инвестиция», так что детализировать не буду. Но есть один очень важный аспект. Он называется умным словом капитализация и влияет на весь процесс (и на цену покупки-продажи в первую очередь) принципиально. Если вы покупаете квартиру для жилья – вам стоит его внимательно изучить и учитывать. Если вы инвестор – это половина вашей стратегии и тактики. Даже 70%. Если вы спекулянт на коротких дистанциях – это ваша Альфа и Омега. Да, в бизнесе все считается по простым формулам. И приобретенная недвижимость при сдаче в аренду должна окупать себя менее, чем за десять лет. Но есть еще один фактор, который здорово смешивает все карты, но в случае удачи сулит невероятную прибыль.

Этот фактор, как я уже писал, называется умным словом капитализация. Его не нужно бояться – он проще пареной репы. Приведу высосанный из пальца пример, но все вы это видели на практике несколько лет назад. Итак, вы покупаете однокомнатную квартиру на Оболони в многоэтажке за 22 тысячи долларов. Нормальная цена для 2005 года. И можете сдать ее от 100 до 120 долларов. Берем минимум – сто. Считаем по формуле «Уроков спекулянта-1», получаем окупаемость – минус восемь лет. Статус игрока – лох. Это, с точки зрения фундаментальной науки, совершенно правильная оценка.

Квартира окупит себя лет через 18, что вдвое ниже банковской ставки по депозиту. Зачем в нее вкладывать? Лох – он лох и есть. А теперь вернемся в реальность. Человек, купивший за 22 тысячи квартиру на оболони в 2005 году – он лох? Вовсе нет. Он умница, крутой инвестор и даже хороший спекулянт. В чем парадокс? Именно в капитализации.

Рынок недвижимости в эти годы стремительно шел вверх. Он мог вообще никому ее не сдавать – плевать на ежемесячный доход. Он мог просто через два года продать ее в два раза дороже. И прибыль составила бы за два года – сто процентов. Не за восемнадцать лет, а за два. За счет возросшей капитализации имущества. Вот и весь секрет спекулянта. Знакть тенденции рынка. Простой покупатель покупает для себя, инвестор рассчитывает на стабильный доход, а спекулянту нужно знать тенденции рынка.

Справедливости ради заметим, что простой покупатель и инвестор тоже рады бы знать эти тенденции. Но в одной статье научить этому невозможно. Да и универсального рецепта нет. Вот в сентябре украинский рынок всех обманул – дал сигнал, что идет вверх и снова начал падать. Турция, Кипр и Болгария падают. Лондон – стабилен. Да и в самой Украине все не так просто. Областные центры после падения держат паузу, но время пока работает против них, а земля в регионах уже даром. Подробный анализ – в следующей части уроков спекулянта.

Предыдущая часть: Уроки спекулянта - 1

Также по теме: Верные спутники