Недвижимость в 2011. Тенденции и прогнозы

Рынок украинской жилой недвижимости сегодня в состоянии комы. Он еще не умер, но говорить о временной стагнации в течение нескольких лет – перебор. Редкие посмертные судороги принимать за возвращение к жизни – глупо. Это не временный кризис, не удачный момент для покупки перед ростом цен на квартиры. Мир изменился, рынок недвижимости теперь совсем не тот, что три года назад. Украинская недвижимость принципиально ничем не отличается от недвижимости в странах-соседях. Так что – игра идет по новым правилам. Учите их – или уже в 2011 году окажитесь вне игры.

Покупатели недвижимости (особенно потенциальные) оказались достаточно умны. Продавцам недвижимости, застройщикам и девелоперам придется с этим считаться. Более того – придется с этим что-то делать. Недвижимость – очень хорошее в нашем случае слово. Оно характеризует не только имущество, но и состояние рынка, на котором продавец замер в ожидании. Ждать нечего. Рыбы тут нет. Это искусственный каток. Кто хочет сегодня продавать недвижимость – вынужден совершать много движений и искать свежие решения. Естественно, себе в убыток.

Осень позади, а ожидаемого роста спроса на жилье в Украине так никто и не увидел. Речь идет не о росте цен на недвижимость – тут бы покупателя найти реального. Камлания и заговоры риелтэров «скоро пройдет кризис и будет дорожать», не дали эффекта. Рынок недвижимости – механизм достаточно чуткий к реальным настроениям, но накрутить его редкими заявлениями сомнительных экспертов нельзя. Мы привязаны к мировым процессам – вместе надували пузырь безумных цен на жилье, вместе возвращаемся в реальность. Самое значительное снижение цен на жилье в третьем квартале 2010 года зарегистрировано в Ирландии (-14,8%), Литве (-13,9%) и в Украине (-12,6%).

Кстати, пузырь этот придумали и создали в США, а там в азартную игру включились Россия, Украина и некоторые слабонервные страны восточной Европы. Глобализация имеет свои законы и рост цен на недвижимость в период раздувания неоправданных ожиданий коснулся всех государств – просто в разной степени. Именно в этой пропорции и идет откат на реальные позиции. Но не все так просто. Нельзя сейчас украинскому рынку недвижимости просто вернуться в 2006, 2004 или 2002 год на выбор. И тому есть несколько причин. Более того, пузырь лопнул, а давление этих причин сохранилось. И любому игроку на рынке недвижимости с ними придется считаться. Итак.

Как я уже писал выше – сумасшедший рост, обусловленный центробежным процессом, а не реальными причинами, окончен. Он закончился грандиозным обвалом и шухером для тех, кто не успел уйти в нал. Но наделал нам хлопот, с которыми мы разбираемся и сегодня.

Первое – строительная отрасль в период бурного роста втянула в свою орбиту массу людей и задействовала целые цепочки из смежных отраслей. Всем хватало работы и денег. Теперь этого нет – в качестве отката получили рост безработицы, падение экономики сразу в целом сегменте. Этот фактор добавил силы общим кризисным явлениям в экономике Украины. Результат – падение спроса на недвижимость. Люди просто резко стали беднее. Нищие ничего не потеряли, но они и не претендовали на покупку квартиры. Средний класс зализывает раны, богатые испуганно посматривают из укрытий. Они нам больше не инвесторы. Общем, рынку приходится считаться с тем, что у его потенциальных покупателей стало меньше денег. Гораздо. И надолго. Это может нравится или нет, можно кричать о скором росте и уговаривать взять кредит, но факты упрямы – у людей стало меньше денег на руках, меньше в перспективе. То есть и занять они могут меньше. Да и не хотят.

Второе – плавно переходим к кредитам. Как только появляются доступные кредиты на рынке – будь то недвижимость или автотранспорт, бытовая техника или продукты питания в трудные времена – спрос растет скачком. Потому что есть определенное количество людей, которые торопятся жить. И хотят купить сегодня то, на что денег в лучшем случае хватит завтра. Именно из завтрашнего дня с помощью кредитов рынок недвижимости выцарапал всех покупателей. И не просто выцарапал. После падения курса национальной валюты, общего кризиса и снижения цен, люди, купившие себе квартиры в кредит, выбыли из игры надолго. Это фактор действует сегодня и будет действовать долго.

Третье – легенды об отложенном спросе оказались фантастикой. Все, кто хотел – нагребались кредитных квартир. Все, больше не влезет. Кто станет покупателем завтра? Откуда он возьмется? Особенно для до сих пор переоцененного практически вдвое новостроя? Растет новое поколение потенциальных покупателей? Те, кому сегодня 17-20 лет скоро будут жить отдельно от родителей. Это так, но в общей массе количество украинцев не прибывает, а наоборот. Так что не только подрастают потенциальные владельцы квадратных метров. Реальные владельцы не менее быстро их освобождают. И только региональная диспропорция этих процессов пока оставляет возможность хоть что-то продавать.

Четвертое. Разыгравшийся в свое время бурный спрос на недвижимость обеспечил не менее бурное предложение. Капитализм – естественные процессы. Но рынок предложения и строительства недвижимости обладает определенной инерцией. Это не курицы гриль – вчера спрос упал, сегодня они свернули палатки. Строительная отрасль Украины – динозавр. С маленьким мозгом и очень медленными сигналами по нервной системе. То есть заднюю ногу монстру уже отъел хищник, а до головы сигнал еще не дошел. Так что на фоне резкого падения цен и гораздо более серьезного падения спроса продолжали строить. И остановиться не хотят и не могут. Денег уже потрачено очень много, Бог с ними с трехкратными подъемами – уйти бы в нормальный плюс. Некоторые уже поговаривают о том, чтобы вернуть свое и выйти в ноль, но они прибедняются. Но стройки бросают самые слабые и безнадежные. Основная масса игроков не хочет столько терять.

На данный момент в Украине строится более 4 тыс. объектов высотного жилого строительства, и контролировать их все просто невозможно. Об этом рассказал замминистра регионального развития и строительства Дмитрий Исаенко. А Сергей Тигипко говорит, что в недострои нужно инвестировать и доводить их до завершения. "Это достаточно сложная и комплексная задача. Банки кредиты не дают. И банкам нужна определенная поддержка, поэтому мы начинаем проводить реформы и там: готовим проект закона о Национальном банке", - говорит он. В общем, в течение 2011 года рынок выйдет еще серьезная доза предложений новых квартир. И речь сейчас не о том, как это повлияет на цены. Тут понятно - больше спроса, меньше предложения - ниже цена. Все вышеперечисленные факторы на это указывают.

Вопрос – как это жилье продать? Главное – кому? Только найдя целевую аудиторию потенциальных покупателей можно говорить о ценовой политике и реальном компромиссе спроса и предложения. А сегодняшние скидки от 5% до 15% - попытка заняться сексом небольшой компанией на темном стадионе. Щупаешь, ищешь – но шансы маленькие. Так, иногда что-то рядом прошуршит.